첫 주택 구매 가이드

캐나다 첫 주택 구매 계획 세우기

작성자: Kate Kim

캐나다에서 첫 거주 주택을 구매하려는 분들에게는 정부에서 제공하는 다양한 혜택이 있습니다.

첫 주택 구매자(First-Time Home Buyer)의 기준은?

해외 주택을 포함하여 지난 4년 동안 집을 소유한 적이 없거나, 소유했었더라도 실제로 거주하지 않고 순수 투자 목적으로 렌트를 주었다면 ‘첫 주택 구매자’ 자격에 해당합니다. 단, 부부나 동거인(Common-law) 모두 이 조건을 충족해야 하므로, 한 명이라도 최근 4년 내에 주택을 소유하고 실제 거주했다면 혜택 대상에서 제외됩니다.

캐나다에서 모기지(주택 담보 대출)를 활용해 집을 사려면 가장 먼저 다운페이먼트(Down Payment, 착수금)를 저축해야 합니다. 통상적으로 안정적인 대출을 위해서는 주택 구매 가격의 20% 정도를 준비하는 것이 좋습니다. 특히 비즈니스를 운영하시는 자영업자분들은 직장인과 서류 심사 기준이 달라 대개 20% 이상의 다운페이먼트가 요구되기도 합니다. 다만, 금융 기관마다 다양한 프로그램이 있으므로 주택 구매 전 반드시 전문 모기지 브로커와 상담하시는 것을 추천합니다.

💡 첫 주택 구매자 혜택 활용하여 다운페이먼트 마련하기

RRSP(등록 은퇴 저축 계좌) 활용하기

RRSP는 주로 노후 자금 대비용 계좌로, 소득에 비례해 연간 최대 입금 한도가 정해집니다. 입금한 금액만큼 당해 연도 소득세 면제(소득 공제) 혜택을 받으며, 은퇴 후 인출할 때 세금을 내게 됩니다. 노후에는 현역 시절보다 소득 구간이 낮아지므로 훌륭한 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

첫 주택 구매자 혜택: 이 계좌에서 최대 $60,000까지 세금 없이 평생 1회에 한해 주택 구매 자금으로 인출(HBP 프로그램)할 수 있습니다.
상환 조건: 인출 후 5년째 되는 해부터 매년 15분의 1씩(최대 15년간) 분할 상환해야 합니다. 만약 해당 연도 상환액(예: 연간 약 $4,000)을 채우지 못하면, 그해 상환하지 못한 금액은 당해 연도 소득으로 산정되어 세금이 부과되므로 계획적인 인출이 필요합니다.

FHSA(첫 주택 저축 계좌) 활용하기

첫 주택 구매자를 위한 최고의 제도입니다. 평생 최대 $40,000까지 입금 가능하며, 연간 최대 $8,000까지 납입할 수 있습니다. RRSP처럼 입금 시 소득 공제를 받고, TFSA처럼 인출 시(주택 구매 목적) 투자 수익을 포함한 전액에 대해 세금이 면제됩니다.

주의사항: 연간 한도를 초과하여 입금하면 초과 금액에 대해 매월 1%의 페널티가 부과됩니다.
연간 한도($8,000) 중 미사용 금액은 다음 해로 최대 $8,000까지만 이월됩니다. 즉, 올해 전혀 입금하지 않았다면 내년에 최대 $16,000까지 입금할 수 있지만, 올해 $4,000만 넣었다고 해서 내년에 $12,000을 넣을 수 있는 것은 아니며 당해 연도 최대 입금 가능 액수는 여전히 제한적이므로 매년 꾸준히 $8,000씩 채우는 것이 유리합니다.
만약 자금을 모은 후 주택을 구매하지 않기로 결정했다면, 세금 페널티 없이 이 자금을 RRSP 계좌로 이전할 수 있습니다.

TFSA(비과세 저축 계좌) 활용하기

18세 이상 캐나다 거주자라면 누구나 개설할 수 있으며, 매년 정부가 정한 한도(최근 기준 연간 약 $7,000~$7,500)만큼 누적됩니다. 그동안 한도를 쓰지 않았다면 과거 누적된 금액을 한 번에 입금할 수 있습니다. (예: 18세 이후 10년간 한 번도 입금하지 않았다면 수만 불을 한 번에 입금 가능).

이 계좌 내에서 주식이나 ETF 투자를 통해 얻은 모든 수익은 100% 비과세입니다. 따라서 종잣돈을 불리기에 매우 탁월합니다.
꿀팁: 만약 1~2년 내에 집을 살 단기 계획이라면, 주식 시장의 변동성으로 원금을 잃을 위험이 있으므로 주식보다는 GIC(정기예금) 같은 안전한 금융 상품을 활용하시는 것을 추천합니다. 한도 초과 입금 시 매월 1%의 페널티가 있으니 주의하세요.

💸 주택 구매 시 발생하는 기타 추가 비용

신축 주택 구매 시 GST 고려

새 집을 분양받거나 직접 지을 때는 5%의 GST(연방 소비세)가 부과됩니다. 다행히 첫 주택 구매자이면서 해당 주택에 직접 거주할 목적이라면 정부의 GST Rebate(환급) 정책을 활용할 수 있습니다. (정부 정책 및 주택 가격 조건은 상시 변동될 수 있으므로 구매 시점에 전문가 확인이 필수입니다).

클로징 코스트(Closing Cost, 마무리 비용) 준비

주택 구매 가격의 대략 1.5% ~ 4% 정도를 별도의 현금으로 준비해야 합니다. 이 비용에는 변호사 비용, 법적 서류 등록비, 취득세(Land Transfer Tax – 단, 알버타주는 취득세가 없고 저렴한 등록비만 발생), 타이틀 인슈어런스(소유권 보장 보험), 재산세 및 공과금 정산(클로징 날짜 기준 셀러와의 정산), 홈 인스펙션 비용, 주택 감정가(Appraisal) 비용 등이 포함됩니다.

디파짓(Deposit, 계약금) 준비

오퍼(구매 제안서)가 수락되면 보통 24~48시간 이내에 $5,000 ~ $10,000(또는 집값의 1~5%) 정도의 디파짓을 수표로 제출해야 합니다. 이 돈은 묶여 있다가 최종 클로징 때 총 다운페이먼트 금액의 일부로 차감 계산됩니다.

💡 예시로 보는 필요 자금 (Tom 씨가 $400,000 주택을 구매할 때)

다운페이먼트 (20%): $80,000
클로징 코스트 (예상): 약 $8,000 ~ $10,000
디파짓(계약금): $10,000 (최종 다운페이먼트 할 금액에서 차감되나, 계약시 당장 지불할 현금 필요)
안정적인 총 필요 현금: 대략 $90,000 ~ $100,000 내외

※ 5% 다운페이먼트와 CMHC 모기지 부실 보험

직장인이고 소득 증빙이 확실하다면 $500,000 이하(실제로는 $1,000,000 이하) 주택 구매 시 최소 5%의 다운페이먼트 만으로도 모기지 승인이 가능합니다. 다만, 다운페이를 20% 미만으로 할 경우 은행은 의무적으로 CMHC(캐나다 주택모기지공사) 부실 보험에 가입하도록 요구합니다.

다운페이먼트 비율	고위험 모기지 보험료 (CMHC Premium)
5.00% ~ 9.99%	모기지 대출 총액의 4.00%
10.00% ~ 14.99%	모기지 대출 총액의 3.10%
15.00% ~ 19.99%	모기지 대출 총액의 2.80%

이 보험료는 일시불로 내지 않고 총 모기지 대출 금액에 가산되어 매달 내는 모기지 페이먼트에 포함됩니다. 이 경우 월 상환 부담이 커지므로, 여유가 된다면 가능한 20% 다운페이먼트를 준비하여 보험료 지출을 아끼는 것을 권장합니다.

🏠 집을 사기 전, 지금 바로 준비해야 할 4가지

1.신용점수(Credit Score) 관리하기

모기지 사전 승인(Pre-approval)을 받으려면 최소한의 신용점수가 필요합니다. 보통 680점 이하로 떨어지면 1금융권 승인이 어려울 수 있습니다. 반대로 신용점수가 높을수록 은행에서 가장 저렴한 우대 금리(Prime Rate)를 제안받을 수 있습니다. 주거래 은행 앱을 통해 수시로 체크하세요.

철저한 세금 신고 (인컴 자료 확보)

특히 비즈니스를 운영하시는 분들은 최근 2년 치의 세금 신고서(NOA – Notice of Assessment)와 재무제표가 모기지 심사의 핵심 서류가 됩니다. 매출과 개인 인컴(T1)을 미리 전략적으로 신고해 두어야 합니다.

다운페이먼트 자금 출처 증빙 (통장 관리)

모기지 신청 시 은행은 최소 3개월(90일) 치의 은행 거래 내역서를 요구합니다. 자금 세탁 방지법 때문에 출처가 불분명한 현금이 갑자기 입금되면 다운페이먼트 자금으로 인정받지 못합니다. 주택 구매 최소 90일 전에는 자금을 한 계좌에 모아두고 출처를 증빙할 수 있게 관리해야 합니다.

4.연체 금지

각종 공과금, 비즈니스 수수료, 물품 대금 등이 단 하루도 연체되지 않도록 자동이체 설정을 해두는 것이 좋습니다.

💰 가장 빨리 종잣돈을 모으는 노하우

가계부 작성: 수입과 지출의 흐름을 눈으로 봐야 새는 돈을 막고 저축 가능 금액을 늘릴 수 있습니다.
3개월 치 비상 자금 분리: 다운페이먼트 저축 계좌 외에, 비즈니스나 생활비에 급히 쓸 3개월 치 비상금을 별도 현금 계좌에 묶어두세요. 그래야 급한 불을 끄느라 주택 저축 계좌를 깨는 불상사를 막고 심리적 안정감을 유지할 수 있습니다.
선 저축 후 지출: 쓰고 남은 돈을 저축하려 하면 절대 안 됩니다. 매달 목표 금액을 자동 이체로 먼저 적금한 뒤, 남은 금액으로 비즈니스와 생활을 꾸려나가야 합니다.
단기 투자는 안전 자산으로: 2년 이내에 집을 살 계획이라면 주식이나 변동성이 큰 ETF보다는 은행의 1~2년 고정금리 GIC(정기예금) 상품을 추천합니다. ETF는 장기적으로 우상향하지만 단기적인 세계 정세나 경제 위기로 급락할 경우 매수 시점에 원금 손실을 볼 수 있습니다. 5년 이상의 장기 계획이 아니라면 원금이 보장되는 확정 금리 상품이 안전합니다.
마인드 컨트롤과 긍정적인 태도: 자영업을 하다 보면 계절에 따라 비수기가 오고 번아웃이 올 수 있습니다. 성수기(여름)에 번 수익을 비수기(겨울)를 위해 미리 비축해 두는 지혜를 발휘하면 스트레스 없이 안정적으로 종잣돈을 모을 수 있습니다.

💳 신용점수(Credit Score) 올리는 꿀팁

신용카드 영리하게 쓰기

신용카드는 총 한도 금액의 30 ~ 35% 이하로 자제하여 사용하는 것이 신용점수에 가장 좋습니다. (예: 한도가 $10,000이라면 $3,500 미만으로 사용). 매달 카드 대금 전액(Statement Balance)을 전액 납부하는 것이 원칙이며, 사정이 어렵더라도 최소 납부 금액(Minimum Payment)은 절대 밀리지 않아야 합니다. 신용카드 한도를 증액할 수 있다면 한도를 높이되, 실제 소비량은 그대로 유지하면 신용 사용 비율(Credit Utilization)이 낮아져 점수가 빠르게 올라갑니다.

유틸리티 및 통신비 제때 납부하기

휴대폰 요금, 인터넷, 전기, 가스 등 유틸리티 비용이 장기 연체되면 신용 평가 기관에 보고되어 점수가 폭락할 수 있습니다.

물품 대금 및 거래처 결제 준수

대금 결제를 고의로 미루거나 분쟁으로 인해 지급을 정지하면 채권 추심 업체(Collection Agency)로 채권이 넘어갈 수 있습니다. 컬렉션에 이름이 올라가는 순간 신용점수에는 치명타가 됩니다.

마이너스 통장(Line of Credit) 개설 및 비상용 활용

비즈니스를 잘 운영하고 신용을 쌓다 보면 은행에서 Line of Credit(LOC) 개설 제안이 옵니다. 마이너스 통장은 한도를 열어두기만 하고 쓰지 않으면 이자가 전혀 나가지 않습니다. 신용카드 현금서비스(Cash Advance)는 이자가 터무니없이 높고 신용 점수를 갉아먹는 주범인 반면, LOC는 이율이 훨씬 저렴합니다. 또한, 개설해 두는 것만으로도 개인의 ‘총 신용 한도’가 늘어나는 효과가 있어 쓰지 않고 유지하는 것만으로도 신용점수 향상에 큰 도움이 됩니다. 급한 현금 유동성 위기 시 비상 브릿지 자금으로 활용하기 아주 좋습니다.

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 캐나다 정부 정책과 금융권 모기지 가이드라인은 개인의 상황과 시기에 따라 수시로 변동될 수 있으므로, 실제 주택 구매 시에는 전문가(부동산 리얼터, 모기지 브로커, 회계사)와 반드시 상의하시기 바랍니다.